A beérkező email-ek és az ezzel kapcsolatban érkező hívások megnövekedett számából kiindulva azt hiszem bátran kijelenthetjük hogy a pár nap múlva hatályba lépő rendelkezések máris egészen nagy zavart okoztak. Rengeteg a felmerült kérdés (még nálam is), nagy a bizonytalanság és eltérő értelmezések jellemzik a közeget, ahogyan azt már megszokhattuk minden - a szakmát érintő - törvénymódosítás/jogszabályalkotás kapcsán.

De vajon kaphatunk-e kielégítő, egyben megnyugtató választ a kérdéseinkre?

A mai blogbejegyzésben azt boncolgatjuk, hogy mi a helyzet azokkal a haszonbérleti szerződésekkel, amelyek még közlés alatt vannak, tehát a létrejöttük még nem teljes.

Sajnálatos (és persze hiányos) módon a törvénymódosítás nem tartalmaz konkrét átmeneti rendelkezéseket.

A törvényalkotók oldaláról elég egyértelműnek tűnik ennek oka. Több helyről is megerősítették, hogy ezekben az ügyekben hogyan járnak el az ügyben érintett hatóságok (földhivatal, erdészeti hatóság). Reméljük ezeket az információkat nemcsak nekünk adták át, hanem a megfelelő helyen dolgozó ügyintézőkhöz is eljut majd.

A rendelkezésre álló információk szerint, a szerződés létrejötte lesz az irányadó dátum, tehát amennyiben július 1.-e  előtt jött létre a haszonbérlet, akkor még a jelenleg hatályos szabályok szerint folytatják le a hatósági jóváhagyási ügyet  illetve az erdészeti hatóságnak is el kell fogadnia érvényes és hatályos szerződésként, függetlenül attól hogy nála az erdőgazdálkodó nyilvántartásba vételi ügy jóval július elseje után indul.

Azonban azt hogy ki mit tekint a szerződés létrejöttének, nem adták meg a válaszadók. Részben mert papírforma szerint nyilvánvaló, részben mert úgy gondolják hogy ezt mindenki tudja illetve tudnia kellene. Mivel erdő tekintetében minden egy "kicsit" bonyolultabb, azért tekintsük át. 

A legegyszerűbb és legnyilvánvalóbb eset, amikor a haszonbérletben egy bérlő és egy bérbeadó van. A szerződés aláírásakor (keltekor) a szerződés a felek között hatályosan létrejön, majd hirdetményezésre azt követően pedig hatósági jóváhagyásra kerül. A hatósági jóváhagyás esetén a szerződés immár hatályosan és érvényesen is létrejött. 

Mi a helyzet azonban ha a a bérbadói oldalon egy sokszereplős szerződéssel állunk szemben. Ebben az esetben minden tulajdonossal és özvegyi/haszonélvezeti jogosulttal kötelező közvetlenül IS közölni az ajánlattal egységes szerződést.A (teljes területre szóló) szerződés akkor jön létre hatályosan a felek között, amikor az utolsó bérbeadó által is elfogadottá nyílvánitható az ajánlat (aláír vagy az "elfogadottnak tekintendő" vélelem beáll. Ezt követheti a hirdetményezési procedúra.

A Földforgalmi törvény hatálybaléptetésekor voltak átmeneti rendelkezések, ezeket visszakeresve és egy pár Földhivatallal történt egyeztetés után én magam arra jutottam, hogy az alkalmazandó szabályokat mind a hatósági jóváhagyás, mind az erdőgazdálkodó nyilvántartásba vételi eljárás során a hirdetményezés időpontja fogja eldönteni. Amennyiben a hirdetményezési kérelmet legkésőbb 2020.június 30-án postára adjuk vagy beadjuk a jegyzőhöz, akkor még a jelenleg fennálló szabályok szerint járnak el. Ha a hirdetményezés iránti kérelem, 2020.július 1-én kerül feladásra vagy benyújtásra, már az új szabályokat kell alkalmazni.

Ha tehát egy olyan erdőt haszonbérelnénk ami mondjuk két személy tulajdonában van és a szerződés kelte mondjuk 2020.június 27-e, majd 2020.június 30-án a hirdetményezési kérelmet postázzuk vagy bevisszük a jegyzőhöz és átvetettjük, akkor is jóváhagyásra kerül ha nem erdőgazdálkodásra jogosult erdészeti szakirányító vállalkozás a bérlő.

Vagy például ha a kizárólag családi tulajdonban álló erdőt a meglévő, saját mg.termelőszervezetnek szeretnénk haszonbérbe adni, és a szerződést mindenki alá tudja írni még július 1.-e előtt, akkor a céget minden további nélkül bejegyezheti az erdészeti hatóság erdőgazdálkodónak akkor is ha a nyilvántartásba vételi kérelmet a törvény által előírt 30 napon belül (tehát akár július közepén) adjuk be. Ebben az esetben ugyanis nincs sem hirdetményezési, sem hatósági jóváhagyási kötelezettség.

De mi van akkor ha egy közös tulajdonú erdőre mondjuk 30 fő tulajdonossal most szeretnének haszonbérletet kötni? Erre kizárólag abban az esetben van lehetőség - a jelenlegi szabályozás szerint - ha 2020.06.30-ig lezajlik a közlés(azaz ma éjfélig) és a szerződés egyhangú elfogadásra, továbbá a hirdetményezési kérelemmel együtt benyújtásra is kerül. Ha azonban a postai közlések és 30 napos nyilatkozattételi idővel is kalkulálni kell, akkor már az új szabályozásra is figyelemmel kellett volna lenni. Kivételt képezhet ez alól az a hihetetlenül szerencsés eset, amikor a 30 tulajdonos mind falubeli, mindenki azonnal elérhető és gond nélkül hajlandó aláírni a szerződést az elkövetkező 6 órában. De még valakinek így is át kellene azt vennie a Polgármesteri hivatalban. Legvégső esetben Pesten a Keleti mellett éjfélig nyitva van a posta.

Véleményem szerint erdő esetében célszerű és az erdőgazdálkodókkal szemben tisztességesebb lett volna olyan átmeneti szabályozást alkalmazni, ahol a közlésnek nem a hirdetményezési kérelem benyújtásának időpontját, hanem az ajánlattevő által a tulajdonosok részére történő postára adás dátumát tekintik. A legtöbb esetben az erdő ugyanis nagy számú tulajdonosi körrel rendelkező közös tulajdonban álló termőföld. Az ajánlattevőnek pedig kötelezettsége valamennyi tulajdonossal - a hirdetményezést megelőzően is - közvetlenül közölni az ajánlattal egységes szerkezetbe foglalt haszonbérleti szerződést. Tehát ezekben az esetekben a jogszabály szerinti közlés már akkor megindul, amikor az egyes tulajdonosok részére postára adják a szerződéseket. Ennek átvételétől számít a minimum 30 napos nyilatkozattételi idő, amelynek eredményes vagy eredménytelen eltelte után van 8 napja a kijelölt tulajdonostársnak, hogy hirdetményezésre küldje az anyagot.

Azok számára akik - hatalmas munka, rengeteg szervezés, sokszor százezres anyag/posta költség és több munkanapnyi időtöltés árán - május végén küldtek el/ki haszonbérleti ajánlatot és még nem telt el a 30 nap azok átvételétől, sajnos rossz hírünk van: előfordulhat, hogy már a Földhivatalnál megtagadásra kerül a szerződés hatósági jóváhagyása. 

Tudjuk hogy eme okfejtés az utolsó pillanatban került posztolásra de akinek már folyamatban vannak az ügyei, tudnia kell hogy nagyjából mire számitson.  Szerintünk a törvénymódositás kihirdetése és hatálybaléptetése között eltelt idő szokatlanul rövid volt, a gazdálkodókat felkészületlenül érhette igy kevés idő állt rendelkezésükre hogy megfelelő lépéseket tegyenek.Hiába tolták ki a megbizott erdőgazdálkodók jogviszonyát 2021 decemberéig, július 1-től harmadik személyként már csak erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződést köthet és csak akkor ha  erdőgazdálkodásra jogosult erdészeti szakirányító vállalkozásnak minősül. Tehát a törvény kihirdetésétől a hatályba lépéséig terjedő idöszak (33nap) állhatott csak rendelkezésre hogy értelmezze az új szabályokat,döntsön,szerződést készítsen, a tulajdonosokkal azt közölje,és miután ők elfogadták az  hirdetményezésre kerüljön. Az máris érzékelhető hogy még az első kitételen sincsenek túl a szereplők, ideértve az érintett hatóságokat is.

2020.07.01-ei KIEGÉSZÍTÉS: egy mai földhivatali információ szerint a szerződéskötés napja lesz az irányadó, tehát amennyiben a haszonbérleti szerződés 2020.06.30-án létrejött (azaz minden fél elfogadta vagy az "elfogadottnak tekintednő" vélelem beáll, akkor a hatósági jóváhagyási eljárás során még a régi szabályokat veszi alapul függetlenül attól, hogy a hirdetményezésre már júliusban került sor. Ha azonban egyetlen haszonbérbe adóval szemben is 07.01. után áll be a vélelem ( például a 2020.06.09.-ei közvetlen közléstől számított 30 napon belül nem nyilatkozott ) akkor már az új szabályoknak kellene megfelelni.