Régi megoldatlan probléma a közös tulajdonú termőföldek tulajdoni viszonyainak rendezése.

A közös tulajdon megszüntetésére irányuló megoldás, vagy ahogy a köznyelv emlegeti az „állami kimérések” az erdőket sohasem érintették, azokat önálló hrsz-on közös tulajdonnal jegyezték vissza így a tulajdonosi közösség létszámának megnövekedése és tulajdoni hányadok elaprózódása erre a művelési ágra jellemző a legjobban. Nem ritka a száz fő feletti tulajdonosi kör és az 1 hektár alatti tulajdoni hányad.  

 A helyzet feloldására egy új rendszer került kidolgozásra, melynek törvénytervezetét áprilisban terjesztették elő, 2020. július 3-án elfogadták és 2020. évi LXXI számú törvényként ki is hirdették.  

Az egyszerűsített eljárás mikéntjéről – azon kívül, hogy milyen döntés aránnyal jön létre a megosztás - részletesebb információt, konkrétumokat azonban kevésbé hallhattunk. Ehhez bizony szükséges a törvény teljes átvizsgálása. Az általánosságban adott tájékoztatók egy felvázolt képet adnak, azonban “az ördög mindig a részletekben rejlik”. Sokszor komoly akadálya lehet már az eljárás megindításának is, hiszen a törvényben felsorolt nagy számú esetben a kérelem már a benyújtáskor visszautasításra kerül.   

Történelmi múltunkból fakadóan rosszul csenghet fülünknek hogy egyezség hiányában az állami kisajátítás lesz a megoldás, és az ezzel való rémisztgetés sokszor ösztönözheti a megegyezést. De ez persze nem minden esetre lesz igaz - meghatározott számú tulajdonos és meghatározott nagyságú terület esetén működhet csak, háromszori eredménytelen kísérlet után - azonban tény, hogy egyes kivételes! esetekben akár ez is lehet a végkifejlet.  

  Az ok, amiért a témával mi is foglalkozunk, hogy ez a közös tulajdon megszüntetését célzó törvény most először az erdő művelési ágú területekre is vonatkozni fog. Rengetegen kérdeznek az eljárásról, készülnek rá nagy izgalommal. Azonban még sok kérdésre nincs válasz  és amíg konkrét ügyekben konkrét döntések nem születnek,  nem is lesz.  

A törvény 2021.január 1-én lép hatályba, azonban ez nem azt jelenti, hogy szilveszter utáni első munkanapon már indulhat is a szétválás. Jelenleg még nincs végrehajtási rendelet, konkrétumot a technikai háttér (osztóprogram) készültségi fokáról nem tudunk.   

  Az első amire fel szeretném hívni a figyelmet, hogy a tervezet szerint az osztatlan közös tulajdon felszámolása nem szünteti meg automatikusan a megosztás előtt kötött földhasználati szerződést és fölhasználatot.   

 A megosztáskor fennálló haszonbérlet, feles bérlet (amik 2028.dec.31-el egyébként hatályukat vesztik és hosszabbítani nem lehet), szívességi földhasználat, erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés, erdőgazdálkodási integrációs szerződés vagy erdőkezelési szerződés és az Ebt-k földrészlet jegyzéke módosításra kerülhet az új helyrajzi számok szerint (Földforgalmi törvény 38§ (1) és  Fétv 68/B§ (1) bek.). A szerződő feleknek „gondoskodni kell” a földhasználati szerződés módosításáról és az alapján a változásoknak az erdőgazdálkodói (mint földhasználati) nyilvántartásba való bejelentéséről. Ez a felek kötelezettsége lesz és nem hivatalból történik. Továbbá nem jelenti azt hogy bármelyik szerződésben részes fél köteles lenne a módosítást elfogadni, aláírni.  

A módosításkor érdemes nemcsak a hrsz-ot/erdőrészletet módosítani, hanem az esetlegesen letétben lévő erdőfelújítási biztosíték szabályairól is rendelkezni attól függően, hogy hogyan teljesítették azt, különösen ha a korábbi szerződésben nem volt erről szó.

  A többlethasználati megállapodások, tulajdonosi megállapodások és az erdőgazdálkodási tevékenység ellátására szóló megbízási szerződések (törvény szerint 2021.dec.31-én  egyébként is megszűnnek) azonban a közös tulajdon szétosztásával főszabály szerint megszűnnek. Egy kivétel lehet: a többlethasználatnál. Ha a megosztás során közös tulajdonú hrsz jön létre ahová az erdőgazdálkodót is jelölték, akkor a fennálló többlethasználati megállapodása módosítható az új közös tulajdonú hrsz-ra. Azonban a többi, 1/1 hrsz-ra már csak új szerződéssel kerülhet vissza (ha erdőgazdálkodásra jogosult erdészeti szakirányító vállalkozás).  

  Alapvetően a tulajdoni hányadok szerinti új, 1/1 –es tulajdonú hrsz-ok kerülnek kialakításra. Közös tulajdonú ingatlan abban az esetben alakítható ki, ha az érintett tulajdonosok abba kifejezetten beleegyeznek. Tehát ha például több családtagnak is van a földrészletben tulajdona, ők egy hrsz-ba kerülhetnek. Vagy kényszerűségből is egy hrsz-ba lehet kerülni több tulajdonosnak, amikor a tulajdonra jutó területek erdő esetében nem érik el az 1 hektárt.  

  Erdő esetében az osztásnak akadálya lehet hogy az elaprózódott tulajdoni hányadok aránya magasabb, mint más művelési ágaknál és az 1 hektáros területi korlát miatt további kis területű, közös tulajdonú erdők jönnek létre.  

 A közös tulajdonú erdőkre sokszor a nagy tulajdonosi létszám, és a sok el nem hagyatékolt, vagy éppen háromnál is több részre örökölt kis tulajdoni hányadok a jellemzőek. Ha több olyan tulajdonos is van, aki nem fellelhető vagy nem ismert, de a tulajdoni hányadára jutó terület nem éri el az 1 hektárt (erdőnél kötelező limit), akkor ezeket a részeket a többi ilyen tulajdoni résszel közös tulajdonba kéne jelölni, mindaddig, amíg nem lesz meg egy 1 hektáros hrsz. Azonban a jogszabály szerint ehhez is kifejezett akaratnyilatkozat szükséges, ami ugye nem beszerezhető. Arra még gyakorlati megoldásokat várunk, hogy ezt az eljárásokban hogyan fogják áthidalni.   

Általánosságban elmondható hogy sok, nagyobb részesedéssel rendelkező tulajdonostárs arra készül hogy a kisebb tulajdonosok tulajdoni hányadát megváltja. 

Erre azonban csak bizonyos esetekben lesz lehetősége, az eljárás nem ezzel fog kezdődni, több opciónak is meg kell előznie.  

Az első, hogy ha sok az 1 ha alatti tulajdoni rész, akkor addig kell egy helyre jelölni őket, amíg nem lesz 1 ha-juk. 

Ha ez a több tulajdonos együtt sem éri el az 1 ha-t, akkor a következő lépés annak a lehetősége, hogy a tulajdoni hányadtól eltérő területet jelöljünk ezeknek a tulajdonosoknak, amíg önálló hrsz-é nem alakulhatnak.

Ha ebbe nem egyeznek bele vagy nincsenek elegen, akkor jöhet a csere. Mivel itt sok feltételnek kell együttesen fennállnia, ez sem biztos hogy kivitelezhető.  

Ha az előző három opció nem működik, akkor van az hogy valamelyik tulajdonostárs tulajdont szerezhet attól akit nem tudunk önálló hrsz.-be kijelölni. 

 És még ebben az esetben is ahhoz hogy egy tulajdonos több területet (tulajdoni hányadot) szerezzen a közös tulajdon megszüntetés során, mint amennyije volt az alábbiak közül legalább az egyiknek teljesülnie kell (17§):  

 a) az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel;  
b) tulajdonrészét öröklés jogcímen szerezte; vagy  
c) tulajdonrészét közeli hozzátartozójától szerezte.  
  

A földtulajdonszerzés esetén nem kell földművesnek lenni. Nem számít bele a tulajdonszerzési korlátba (300 ha) , elővásárlási jog nem gyakorolható és nem kell a földhivatal jóváhagyása. Használatba adási tilalom sem áll majd fent az így szerzett tulajdoni részekre.  
  

A tervezetben többféle lehetőséget dolgoztak ki a gyakorlati kivitelezésre.  

I.  Megosztás

1.  önálló 1 ha-os hrsz-ok

2.  1ha alattiak közös hrsz-ba jelölése

3.  tulajdontól eltérő jelölés

4.  csere

5.  bekebelezés

II.  2ha alatti hrsz esetén (nincs megosztás) -  Bekebelezés

III.  Kisajátítás

  I. Az alap eset: Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával. Az esetek (szerintem) 90%-ában ez fog történni. 

Az eljárás   

• az elkülönítési szándék bejelentésétől   
• a tulajdonosi egyezségen keresztül   
• a térképvázlat elkészítésén át   
• az ingatlan-nyilvántartási és Országos Erdőállomány Adattárba történő bejegyzésig tart.  

Egyszerűsítés az eddigi megosztásokhoz képest, hogy ebben az eljárásban a telekalakítási szabályokat nem kell majd alkalmazni, tehát a földhivatal által záradékolt vázrajz, építésügyi és erdészeti hatósági szakhatósági hozzájárulás sem lesz szükséges a megosztáshoz.  

  A megszüntetést bármely tulajdonos kezdeményezheti egy bejelentéssel, azonban ezt megfontoltan kell tenni, mert ezzel kötelezettségek is együtt járnak (költségvonzatok- értesítés, eljárási díj, ügyvédi díj?, megváltási kötelezettség).  

Bizonyos esetekben nem lehet a megszüntetést megindítani, ezekből a legfontosabbak:   

• széljegyzett tulajdoni lap  
• valamely tulajdoni hányadra nézve tulajdon átruházás (pl. adás-vétel, csere) hatósági jóváhagyása iránti eljárás van folyamatban;  
• állami kiméréssel érintett és a sorsolás vagy az egyezség már megtörtént;  
• már kezdeményeztek egy ilyen eljárást, de 90 napon belül nem nyújtják be az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelmet, akkor az ezt követő 30 napig új eljárás nem kezdeményezhető;  
• a tulajdoni lap szerint a földrészlet tulajdonjog fenntartással történő eladással, zárlattal, telekalakítással, kisajátítással, földmérési vagy földminősítési üggyel, jogorvoslati eljárással érintett (a felsorolás nem teljes körű !).  

  A közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó eljárás megindításának ténye feljegyzésre kerül a tulajdoni lapra és hirdetményezésre kerül a kormányzati portálon is.   

Ennek több kihatása is van: Innentől az eljárás lezárásig a tulajdon változások (pl. adás-vétel, csere, ajándék stb) bejegyzését függőben tartja a földhivatal, sőt az öröklésen és a kisajátításon kívül semmilyen más változás nem vezethető át sem a tulajdoni lapon, sem a térképen. (Az amúgy is hosszadalmas adás-vétel bejegyzése tehát további 90 nappal növekszik).  

Az eljárás díja a tervezet szerint 15.000Ft lesz.  

 A folyamat megkezdéséről írásban, igazolt módon értesíteni kell a tulajdonostársakat és valamennyi erdőgazdálkodót (földhasználót). Az egyszerűsítés egyik lényege a vélelmek alkalmazásában áll.  

Az értesítés mellőzhető azaz ki sem kell küldeni, ha   

• a tulajdonostárs nem azonosítható az ingatlan-nyilvántartási adatok alapján (közokirattal kell igazolni- lakcím-nyilvántartóból igazolás),  
• vagy az örökös (jogutód) nem ismert (közokirattal(tulajdoni lap) kell igazolni), illetve   
• ha lakcíme nem ismert.   

  Az értesítést megtörténtek kell tekinteni ha a postai küldemény azzal a jelzéssel érkezik vissza, hogy   

• a címzett „nem kereste” vagy   
• „elköltözött”, vagy   
• a címzett tulajdonostárs, a földhasználó vagy az erdőgazdálkodó a küldemény átvételét  
  megtagadta.  (Ezekben az esetekben tehát ki kell küldeni az értesítést, csak ez nem volt sikeres).

  Az értesítésről a lehető leghamarabb gondoskodni kell, mert az osztásra, egyezségre, írásba foglalásra, aláírásra és a megosztás bejegyzési kérelem benyújtására 90 nap áll rendelkezésre. Ha ez az idő nem bizonyul elégségesnek, az eljárást megszüntetik és kezdhetjük előröl.  

  Hogyan készül a térképvázlat?   

Az „osztóprogram” segítségével. Ehhez a bejelentés elfogadása után a bejelentő kap egy technikai azonosítót. Az osztóprogramban történik a kiosztás: azaz minden tulajdonost az ingatlan egy, a térképen megjelölt részéhez kell rendelni. Ez a térképvázlat és terület-kimutatás lesz a megosztás alapja, és semmilyen más eljárásban nem használható fel. Másfajta térképvázlat a közös tulajdon megszüntetése iránti egyszerűsített eljárásban nem használható fel. Ha esetleg van egy olyan térképvázlat, amiben a közösség már réges-rég megegyezett csak a szükséges eljárásokat nem vitték végig, az lehet alapja az egyezségnek de azt az osztóprogramba át kell vezetni.HA VAN MÁR HASZNÁLATI MEGOSZTÁS BEJEGYEZVE AZ ADATTÁRBAN, ATTÓL NEM LEHET ELTÉRNI!

Azt hogy az osztóprogram erdő esetében hogyan veszi figyelembe a tulajdoni hányadra jutó aranykorona és a terület aránya mellett a faállományt és annak értékét,  egyenlőre nem teljesen tisztázott.   

 Az osztóprogram a térképvázlat elkészítésekor hatályos ingatlan-nyilvántartási és térképi adatokat veszi alapul, így attól eltérni nem tudnak a felek. Érdemes tehát a megosztás kezdeményezése előtt mindent megvizsgálni, és ahol szükséges ott a valóságnak megfelelő átvezetéseket még a megosztás előtt kezdeményezni. A feleknek a megközelíthetőségről, utak kialakításáról esetleg szolgalmi jogok bejegyzéséről maguknak kell gondoskodni. A törvény nem ír semmit a felszámolással kapcsolatos út kialakítása esetén erdőterület igénybevételi eljárásokról, ez is érdekes hozadéka lehet majd a meginduló ügyeknek. 

A kiosztást, az ott kialakított ingatlanokat és azok tulajdonosait ügyvéd által ellenjegyzett egyezségi okiratba kell majd foglalni, melynek konkrét tartalmáról végrehajtási rendelet fog rendelkezni.  

Közös tulajdonú földrészlet kizárólag akkor alakítható ki, ha ebben a tulajdonostársak kifejezetten megegyeztek. Fő szabály szerint a kiosztás a tulajdoni hányadhoz igazodik, ettől a felek azonban eltérhetnek melyhez „kifejezett akaratnyilatkozat” szükséges. "Véleményem szerint tehát ha van olyan tulajdonos akit nem lehet elérni, akkor azt sem közös tulajdonba nem lehet jelölni, sem pedig eltérő területet nem lehet neki jelölni hiszen a „kifejezett akaratnyilatkozat” beszerzése lehetetlen."

 Az egyezség létrejötte:  

Az egyezség érvényes létrejöttéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének döntése szükséges.   

Az egyezséghez történő hozzájárulást megadottnak kell tekinteni ha:  

• a tulajdonostárs nem azonosítható, az örökös ismeretlen  illetve ismeretlen lakcímű a tulajdonostárs 
• azon tulajdonostárs esetében akinek értesítése az „átvételt megtagadta, „a küldeményt nem kereste” illetve „elköltözött” postai tájékoztatással jött vissza. De csak  HA az egyezségi döntésben sem vesz részt. Ha azonban az értesítési szakaszban a vélelem fennállt, de az egyezségben már közreműködik, akkor a nyilatkozata már megint számít.  

Az egyezség hatálya az összes tulajdonostársra kiterjed!  

Területi minimum: 

NEM ALAKÍTHATÓ KI – ide nem értve az ingatlanok megközelítésére szolgáló utat –   

• szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág ami kevesebb 3000 m2-nél,   
• szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág esetén 10.000 m2-nél kisebb területű új hrsz. Erdőnek minősülő ingatlan esetén az átlagosan 30 méter szélességet is figyelembe kell majd venni. Ha a földrészlet művelés alól kivett területként van nyilvántartva de az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve arra az erdőre vonatkozó szabályt kell alkalmazni.  
• Vegyes művelési ágú ingatlan esetén a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték irányadó. Tehát ha pl rét - erdő vegyesen, akkor 3000 m2 lehet a legkisebb hrsz, ami kialakításra kerülhet, ha jól értelmezzük.   
• Zártkerti földnek minősülő ingatlan, 1500 m2-nél kisebb területű.  

  De mi a helyzet, ha van egy vagy több olyan tulajdonostárs, akinek a tulajdoni hányadára jutó terület nem  éri el a felsorolt területi korlátot? 

A felek kifejezett akarata szerint a kialakítandó területbe több tulajdonostárs részét osztják. 

A felek kifejezett akarata szerint a tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban állapodnak meg (új termőföld tulajdonszerzési jogcím: „osztatlan közös tulajdon megszüntetése).

A csere. Itt több kitételnek is fenn kell állnia:  

• ugyanazon tulajdonostársak
• azonos vagy szomszédos településen lévő ingatlanok
• mindegyik ingatlan egyszerűsített megosztásban érintett. 

Ha ezek fennállnak akkor az egyezségben megállapodhatnak az egyes tulajdonostársak több ingatlanban fennálló tulajdoni hányadainak egy ingatlanként történő kijelölésében is. Ebben az esetben az egyezségben foglaltaknak nem kell megfelelnie a Földforgalmi törvény cserére vonatkozó rendelkezéseinek. 

Az utolsó megoldás lehet a területi korlát leküzdésére, az ún. „bekebelezés”.  Ez akkor jöhet szóba, ha az előző három lehetőség nem kínált megoldást. Az egyezségben rendelkezni kell a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadok valamely másik tulajdonostárs tulajdoni hányadához történő hozzászámításáról. Az 1 ha alatti tulajdonnal rendelkező tulajdonostárs részére LEGALÁBB az értékbecslési szakvéleményben megállapított értéknek megfelelő összeget kell megfizetni. Az értékbecslés módja végrehajtási rendeletben lesz szabályozva, remélhetőleg az erdő sajátosságaira is figyelemmel lesznek a jogalkotók. Annak a tulajdonostársnak akivel szemben az egyezség elfogadottnak tekintendő és az egyezségi  döntésben nem vesz részt, az összeget bírósági letétbe kell helyezni.     

II. A kivételes eset: Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján  

  Akkor alkalmazható, ha az ingatlan teljes területe nem éri el a területi minimumot - erdő illetve fásított terület művelési ágú ingatlan területe nem éri a 2 hektárt. Az ellenérték legalább az értékbecslés szerinti összeg,  a fel nem lelhető tulajdonos pénzét letétbe kell helyezni.  

Elviekben bárki kezdeményezheti, azonban többlet tulajdont csak az szerezhet, aki már legalább 3 éve tulajdonos, vagy örökölt, vagy közeli hozzátartozótól szerezte a részét. Tehát mielőtt költségbe verik magukat, ellenőrizzék, hogy jogosultak lehetnek-e egyáltalán arra, hogy a többi tulajdonos részét megszerezzék.   

III.  A végső eset: Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan kisajátítása útján  

 Kizárólag a következő feltételek fennállása esetén következik be:  

• a közös tulajdon megszüntetését már 3 alkalommal úgy kezdeményezték (bármelyik tulajdonostárs megteheti de a Magyar állam csak akkor, ha benne van tulajdonosként), hogy a bejelentés nem került visszautasításra (széljegyek, folyamatban lévő eljárások, bizonyos feljegyzett jogok miatt)  
• a kezdeményezések ellenére 2023.január 1-ig nem került sor a megosztásra  és az ingatlan tulajdonosainak száma meghaladja a 100 főt vagy meghaladja a 30főt de az egy főre eső terület kevesebb mint fél hektár.
  .. továbbá kifejezetten meghatározó tényező a fentiek mellett az, hogy a mindenkori tárgyév költségvetési keretében legyen elég pénz előirányozva földvásárlásra.  

  Zárásképpen-  mint mindig - most is azt javasolom, hogy bármelyik eljárás megkezdése előtt érdemes lépésről lépésre végigvizsgálni, hogy pontosan mi történhet, minek milyen kihatása lehet, az pontosan milyen költséggel jár, szükséges-e előzetes eljárás a valós állapotok átvezetésére (művelési ág változások, területi hibák javítása), és a kezdeményező részére milyen kötelezettségeket vonhat maga után az eljárás megindítása.  Minden egyes döntésünk a közös tulajdonban minden más tulajdonosra is kihatással van. Érdemes törekednünk az egyezségre, hiszen a legvégső cél az, hogy mindenki a saját 1/1-es tulajdonán gazdálkodhasson.

  Véleményem szerint, kizárólag minden elérhető információ birtokában  hozhatunk felelős döntést abban a tekintetben, hogy a közös tulajdont megszüntető eljárást a legsikeresebben, leggyorsabban , szakszerűen és költséghatékonyan véghez vigyük.   A törvény 2021.január 1-től lép hatályba, így van egy kis idő átgondolni a jövőbeni lépéseket.